Emprunter pour acheter ou améliorer un bien de location a un coût, et la part d'intérêt de ce coût est une dépense de location. Sur le formulaire T776, elle va à la ligne 8710, Intérêts et frais bancaires.
Le mot important, c'est intérêt. Un versement hypothécaire est deux choses à la fois, et une seule des deux va sur cette ligne.
Ce qui va sur cette ligne
- l'intérêt sur les sommes que vous avez empruntées pour acheter ou améliorer votre bien de location;
- l'intérêt versé aux locataires sur les dépôts de loyers;
- les frais bancaires du compte par lequel vous gérez la location;
- certains frais payés pour réduire le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire, ainsi que la pénalité imposée pour rembourser l'hypothèque avant l'échéance.
Le dernier point comporte une nuance : ces montants ne se déduisent pas d'un seul coup dans l'année du paiement. Ils se répartissent, et la période dépend du prêt. Conservez le relevé qui indique ces frais ainsi que le terme initial du prêt : les deux sont nécessaires pour établir la répartition.
Ce qui ne va pas sur cette ligne
Le capital. Vous ne pouvez pas déduire la partie des paiements qui se rapporte au remboursement du capital de votre hypothèque ou d'un autre prêt. Seule la partie de l'intérêt est une dépense. Ce qu'il faut, c'est donc le relevé annuel qui sépare les deux, et non les douze retraits de votre compte courant, qui n'indiquent que le montant combiné.
Les droits de mutation immobilière. Vous ne pouvez pas déduire les droits payés au moment de l'achat du bien. Ils s'ajoutent plutôt au coût du bien, où ils comptent plus tard, au moment de la vente.
L'intérêt lié à une période de construction ou de rénovation. L'intérêt qui se rapporte à la construction, à la rénovation ou à la modification du bien peut être un coût accessoire — un coût ajouté à l'immeuble plutôt que déduit dans l'année. Si vous avez emprunté pour construire ou rénover, gardez cet intérêt repérable dans vos registres plutôt que confondu avec le reste.
L'intérêt déjà déduit ailleurs. Si vous déduisez des intérêts à titre de dépenses de location sur le formulaire T776, ne les incluez pas comme frais financiers sur le formulaire 5000-D1, Feuille de travail fédérale.
L'intérêt sur des sommes utilisées à des fins personnelles. Si vous refinancez le bien de location et que vous utilisez l'argent à des fins personnelles — une mise de fonds sur votre propre résidence, par exemple — l'intérêt supplémentaire n'est pas une dépense de location. C'est l'usage des fonds empruntés qui décide, et non le bien qui garantit le prêt.
Une limite sur le terrain vacant
Si le revenu de location provient d'un terrain vacant, l'intérêt et les impôts fonciers sur ce terrain sont limités au revenu de location qui reste après toutes les autres dépenses. Ils ne peuvent pas créer une perte de location ni en augmenter une.
Cette limite s'applique dans la déclaration, une fois toutes les dépenses de l'année connues. Rien sur le relevé ne vous indiquera qu'elle s'applique.
Ce qu'il faut conserver
Vous devez tenir des registres détaillés de toutes les sommes que vous générez et de toutes les dépenses que vous engagez. Appuyez vos achats et vos dépenses à l'aide des documents suivants :
- factures;
- reçus;
- contrats;
- autres documents justificatifs.
Pour cette ligne, les documents qui comptent sont :
- le relevé hypothécaire annuel, qui sépare l'intérêt du capital;
- les relevés de tout autre prêt contracté pour le bien;
- les relevés bancaires indiquant les frais du compte;
- les documents visant des frais de réduction de taux ou une pénalité de remboursement anticipé.
N'envoyez pas vos registres comptables avec votre déclaration de revenus, mais conservez-les au cas où l'Agence du revenu du Canada (ARC) vous les demanderait. L'ARC pourrait refuser la totalité ou une partie des dépenses que vous ne pouvez pas justifier. Généralement, vous devez conserver vos livres comptables pendant au moins six ans après la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent.
Sources officielles de l'ARC
- Guide T4036, Revenus de location — Chapitre 3 : Dépenses
- Dépenses de location que vous pouvez déduire
Source : Agence du revenu du Canada (canada.ca). Ceci n'est pas un conseil fiscal.