Garder un bien de location en bon état coûte de l'argent, et cette dépense se déduit habituellement de votre revenu de location dans l'année où vous la faites. Sur le formulaire T776, elle va à la ligne 8960, Réparations et entretien.
Certains travaux sont différents. S'ils améliorent le bien au-delà de son état initial, la dépense n'est habituellement pas une réparation : c'est une dépense en capital, et elle se traite autrement. C'est la question à laquelle cette page consacre le plus de place, parce que c'est celle qui revient le plus souvent.
Ce qui va sur cette ligne
Le coût de la main-d'œuvre et du matériel pour les petits travaux d'entretien et de réparation des biens que vous utilisez pour gagner un revenu de location. En pratique, c'est la majeure partie du papier qu'un propriétaire accumule :
- la facture d'un plombier ou d'un électricien pour un appel de service;
- la réparation d'un appareil de chauffage ou d'un électroménager;
- les pièces et la main-d'œuvre pour un travail que vous avez fait faire;
- l'entretien courant qui garde les choses en état de fonctionner.
Ce qui ne va pas sur cette ligne
La valeur de votre propre travail. Vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail, peu importe le temps qu'une fin de semaine y a passé. Le matériel que vous avez acheté demeure déductible : conservez le reçu de la quincaillerie.
Les réparations majeures qui sont des dépenses en capital. Elles ne sont pas perdues : vous pouvez plutôt demander la déduction pour amortissement (DPA), qui répartit le coût d'un bien durable sur les années où vous le possédez, au lieu de le déduire d'un seul coup. Cela se traite ailleurs sur le formulaire.
Les réparations faites à un bien usagé que vous avez acquis pour le rendre utilisable. Si vous avez acheté un bien qui exigeait des travaux avant de pouvoir être loué, l'ARC considère ces travaux comme une dépense en capital, même si les mêmes travaux sur un bien que vous possédiez déjà seraient une réparation ordinaire.
Les travaux faits en vue d'une vente. Les réparations faites en prévision de la vente d'un bien, ou comme condition de vente, sont aussi des dépenses en capital.
Dépense courante ou dépense en capital?
Les rénovations et les dépenses importantes faites en vue de prolonger la durée d'utilisation d'un bien ou de l'améliorer au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital. L'augmentation de la valeur marchande du bien n'est pas un facteur important pour le déterminer. L'ARC pose plutôt les questions suivantes.
La dépense procure-t-elle un avantage durable? Une dépense en capital procure généralement un avantage de longue durée : remplacer le revêtement de bois d'un immeuble par un revêtement de vinyle. Une dépense courante est habituellement à refaire après une période plus ou moins courte : faire repeindre ce même revêtement de bois.
La dépense vise-t-elle l'entretien ou l'amélioration du bien? Une dépense faite en vue de remettre un bien dans son état initial est normalement courante : réparer des marches de bois. Une dépense qui améliore le bien au-delà de son état initial est probablement en capital : remplacer des marches de bois par des marches de ciment.
La dépense s'applique-t-elle à une partie d'un bien ou à un bien distinct? Réparer un bien en remplaçant une de ses parties est habituellement une dépense courante : l'installation électrique fait partie de l'immeuble. Acheter un bien distinct est une dépense en capital : un réfrigérateur pour le logement.
Le bien était-il usagé au moment de l'achat, et les travaux l'ont-ils rendu utilisable? Alors la dépense est en capital. L'entretien normal d'un bien que vous possédez déjà est généralement une dépense courante.
Les travaux ont-ils été faits en vue d'une vente? Les réparations faites en prévision d'une vente, ou comme condition de vente, sont des dépenses en capital. Si les travaux auraient été faits de toute manière et que la vente a été négociée pendant ceux-ci ou après, la dépense demeure courante.
Dossier signale un achat qui semble important et durable pour que la question soit devant vous au moment de produire votre déclaration. Il n'y répond pas — et si rien sur la facture ne suggère une amélioration, rien n'est signalé.
Ce qu'il faut conserver
Vous devez tenir des registres détaillés de toutes les sommes que vous générez et de toutes les dépenses que vous engagez. Appuyez vos achats et vos dépenses à l'aide des documents suivants :
- factures;
- reçus;
- contrats;
- autres documents justificatifs.
Pour des travaux de réparation, la facture vaut plus que la preuve de paiement : c'est le bon de travail décrivant les travaux qui répondra plus tard à la question de la dépense courante ou en capital.
N'envoyez pas vos registres comptables avec votre déclaration de revenus, mais conservez-les au cas où l'Agence du revenu du Canada (ARC) vous les demanderait. L'ARC pourrait refuser la totalité ou une partie des dépenses que vous ne pouvez pas justifier. Généralement, vous devez conserver vos livres comptables pendant au moins six ans après la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent.
Si vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, le formulaire T776 comporte une colonne pour la partie personnelle des dépenses : vous inscrivez la dépense totale, puis la partie qui se rapporte à votre propre usage. Cette répartition porte sur toute votre année et ne figure sur aucun reçu; elle s'établit au moment de produire votre déclaration.
Sources officielles de l'ARC
- Guide T4036, Revenus de location — Chapitre 3 : Dépenses
- Dépenses de location que vous pouvez déduire
- Dépenses courantes ou en capital
Source : Agence du revenu du Canada (canada.ca). Ceci n'est pas un conseil fiscal.