Une location, c’est une seule histoire racontée sur un seul formulaire. Les loyers entrent, les dépenses sortent, et votre part de ce qui reste passe dans votre déclaration. Le formulaire T776 raconte cette histoire — et la question la plus difficile qu’il pose est de savoir si un coût était une réparation ou une amélioration.
Des loyers qui entrent, des dépenses qui sortent
Le T776, État des loyers de biens immeubles, est une page d’arithmétique. Vous inscrivez les loyers que le bien a rapportés, vous soustrayez ce qu’il en a coûté pour les gagner, et le résultat — profit ou perte — passe dans votre T1. Vous le produisez que l’année ait été gagnante ou perdante.
La location est habituellement un revenu de biens, pas une entreprise. La distinction compte quand vous offrez plus que l’espace. Le chauffage, l’électricité, le stationnement, une laveuse : c’est encore du loyer. Les repas, le ménage, la surveillance — des services à la personne plutôt qu’à l’espace — commencent à ressembler à une entreprise, qui se déclare plutôt sur le T2125. Plus vous en faites pour les locataires, plus vous vous en approchez.
Le côté revenus se vérifie aussi
Les dépenses attirent l’attention, mais le loyer lui-même a besoin d’une trace. Un paiement est un revenu peu importe comment il arrive : virement Interac, chèque ou argent comptant. Notez chaque paiement reçu — qui a payé, quand, pour quel mois — et conservez le bail derrière. L’argent comptant ne laisse aucune trace de lui-même : créez-en une.
Le côté dépenses carbure à la même chose. Derrière chaque coût, conservez la facture, le reçu ou le contrat : l’ARC peut refuser une dépense qui n’a aucun papier derrière elle. Rien de tout cela ne s’envoie avec la déclaration; cela attend, six ans, qu’on le demande.
Dans Dossier, cette preuve vit à côté du bien avec tout le reste. Le bail, les comptes, les factures : un seul endroit, une seule année, une seule histoire.
Réparation ou amélioration?
Une question décide plus, sur le T776, que toute autre. Remettre une chose dans l’état où elle était, c’est une dépense courante — elle se soustrait en entier des loyers de l’année. Rendre le bien meilleur qu’il n’était, ou plus durable, c’est une dépense en capital — demandée lentement, un peu chaque année, pendant de nombreuses années.
Les critères de l’ARC sont des questions que vous pouvez vous poser debout à côté des travaux :
- Les travaux ont-ils restauré, ou amélioré? Refaire en bois des marches de bois pourries, c’est une réparation. Les refaire en béton, parce que le béton dure plus longtemps que le bois, c’est une amélioration.
- Apportent-ils un avantage durable? Repeindre une maison de bois est une dépense courante — la peinture revient. Poser un revêtement de vinyle est une dépense en capital, parce que le revêtement reste.
- Est-ce une partie, ou un bien distinct? Refaire le câblage répare une partie du bâtiment — courant. Un nouveau réfrigérateur pour le logement est un bien en soi — capital.
- Les travaux servaient-ils à remettre en état un bien usagé qui vient d’être acheté? Ces réparations font partie de l’acquisition — capital. Le même entretien sur un bien que vous aviez déjà est courant.
- Quelle est l’ampleur des travaux par rapport au bien lui-même? Rapiécer un toit entretient le bâtiment. Des travaux dont le coût rivalise avec le bâtiment le transforment.
- Les travaux sont-ils faits pour vendre? Les mêmes réparations, faites pour préparer le bien à la vente ou comme condition de la vente, penchent vers le capital.
Et une seule facture peut cacher les deux. L’entrepreneur répare la fuite — une réparation — et ajoute un puits de lumière pendant que l’échelle est montée — une amélioration. Quand une facture arrive dans Dossier, l’application la lit et suggère une catégorie, mais elle ne tranche jamais cette question à votre place. Capturez la facture, signalez le doute, et tranchez au moment de produire, le papier en main.
À qui appartient le résultat?
Un bien partagé produit quand même un seul résultat. Chaque copropriétaire déclare sa part de ce même chiffre net, fixée par la part du bien qu’il possède — pas par qui a payé telle ou telle facture.
Louer une partie de votre maison fonctionne de la même façon, en miniature. Un logement au sous-sol ou une chambre libre rapporte un loyer, et seule la part locative des coûts de la maison compte contre lui : la portion du chauffage, de l’assurance et de l’impôt foncier qui sert au logement. Votre part personnelle, jamais. Le partage se règle au moment de produire; les comptes derrière, c’est ce que vous conservez maintenant.
Une mise en garde, en douceur. Si le bien est aussi votre maison, demander la déduction pour amortissement sur celui-ci peut toucher l’exemption pour résidence principale quand vous vendrez. Les règles vivent sur les pages de l’ARC ci-dessous. Sachez que la question existe avant de demander.
L’année, conservée à côté du bien
Pendant l’année, capturez chaque document le jour où il arrive : la trace du loyer, la facture du plombier, le renouvellement d’assurance. Dossier lit chacun, suggère sa catégorie T776 sous le bien, et vous confirmez. Tout ce qui reste en suspens porte un signal au lieu de vous bloquer. En fin d’année, Exporter prépare un seul paquet — totaux par catégorie, une rangée par document, chaque image originale — et l’histoire que le T776 demande est déjà racontée.